A infiltração é um dos problemas mais comuns em imóveis alugados — e também um dos que mais geram conflitos entre inquilinos e proprietários.
Afinal, quem deve pagar o conserto? O dono do imóvel ou o locatário que mora nele?
Neste artigo, você vai entender de quem é a responsabilidade pela infiltração, o que diz a Lei do Inquilinato, e como agir para evitar prejuízos e discussões durante o contrato de locação.
O que caracteriza uma infiltração no imóvel?
A infiltração acontece quando há entrada de água nas estruturas da construção — paredes, lajes ou pisos — provocando manchas, mofo, mau cheiro e até danos elétricos.
Esse tipo de problema pode surgir por falhas estruturais (como telhado danificado ou encanamento embutido) ou por mau uso (falta de manutenção, vazamentos internos, entupimentos etc.).
O que diz a Lei do Inquilinato sobre infiltrações?
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, define claramente os deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino).
Art. 22 – Deveres do locador:
Manter o imóvel em condições de uso e realizar reparos estruturais que garantam sua habitabilidade.
Art. 23 – Deveres do locatário:
Zelar pela conservação do imóvel, realizar pequenos reparos decorrentes do uso normal e comunicar o locador sobre qualquer dano ou defeito identificado.
Quando a responsabilidade é do proprietário
O proprietário (locador) deve arcar com o conserto da infiltração quando o problema for estrutural ou decorrer de falta de manutenção anterior à locação.
Exemplos:
infiltração vinda do telhado, paredes externas ou fundação;
vazamento em canos embutidos na parede;
falhas de construção;
desgaste natural da estrutura com o tempo.
Nesses casos, o locador deve realizar o reparo sem repassar o custo ao inquilino, mantendo o imóvel em condições de uso, como determina a lei.
Quando a responsabilidade é do inquilino
O inquilino (locatário) será responsável quando o dano decorrer do uso inadequado do imóvel ou da falta de cuidados básicos.
Exemplos:
entupimento de ralos e tubulações por mau uso;
infiltração causada por reformas internas mal executadas;
vazamento em instalações que ele mesmo alterou;
negligência em avisar o proprietário sobre um problema inicial.
Se a infiltração surgiu por descuido ou modificação feita pelo inquilino, o reparo deve ser custeado por ele.
O que fazer em caso de infiltração durante o contrato?
Se o problema aparecer durante a locação, siga estes passos:
Comunique o outro lado por escrito (e-mail, WhatsApp, carta registrada).
Documente a infiltração com fotos e vídeos.
Solicite uma vistoria técnica se houver dúvida sobre a origem.
Evite consertar por conta própria sem autorização — isso pode gerar conflito sobre quem deve pagar.
Se o proprietário não providenciar o reparo, o inquilino pode buscar orientação jurídica para resolver o impasse.