O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência da propriedade de um imóvel entre pessoas vivas — como em uma compra e venda.
Quem paga o ITBI é o comprador, e o valor normalmente é calculado sobre o valor do imóvel.
O problema é que muitas prefeituras acabam cobrando esse imposto acima do que a lei permite, gerando prejuízo para quem comprou o imóvel.
Quando o ITBI é cobrado de forma incorreta
Em várias cidades, as prefeituras calculam o ITBI com base no valor venal de referência — uma estimativa criada pelo próprio município para fins de cobrança.
Porém, esse valor venal costuma ser maior que o valor real da negociação, o que faz o comprador pagar mais imposto do que deveria.
Exemplo prático:
Valor de compra e venda: R$ 250.000
Valor venal de referência (segundo a prefeitura): R$ 300.000
Alíquota de ITBI: 3%
ITBI correto: R$ 7.500
ITBI cobrado: R$ 9.000
Diferença paga a mais: R$ 1.500
Essa diferença pode — e deve — ser restituída ao comprador.
O que decidiu o STJ sobre o cálculo do ITBI
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre essa questão e definiu um entendimento favorável ao contribuinte.
Segundo a Corte, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivo da transação, ou seja, o valor que comprador e vendedor acordaram na negociação, e não o valor venal de referência da prefeitura.
Essa decisão é de grande relevância e tem sido aplicada por tribunais em todo o país.
É possível pedir a devolução do ITBI pago a mais?
Quem pagou ITBI nos últimos cinco anos pode entrar com um pedido de restituição junto à prefeitura.
Caso o município negue o pedido, é possível recorrer ao Judiciário para recuperar o valor pago indevidamente.
O comprador precisará comprovar:
O valor real da transação (geralmente o que consta na escritura pública);
O valor utilizado pela prefeitura para calcular o ITBI;
O comprovante de pagamento do imposto.
Esses documentos demonstram a diferença entre o que foi efetivamente pago e o que seria o correto.
Qual o prazo para pedir a restituição do ITBI?
O prazo é de 5 anos contados da data em que o imposto foi pago.
Depois desse período, o direito de pedir a devolução prescreve, e o valor não poderá mais ser reavido.
Conclusão
Muitos compradores de imóveis pagaram ITBI a mais sem saber.
A boa notícia é que existe respaldo jurídico para pedir a devolução do valor pago indevidamente, com base no entendimento consolidado do STJ.
Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos, vale a pena revisar o pagamento do ITBI — o dinheiro pode estar parado na prefeitura esperando para ser restituído.
Flávio Gomes Miranda
Advogado inscrito na OAB/SP: 465.938